Ülkemizde son yıllarda yüksek seyreden enflasyon oranları ve kira rayiçlerinde yaşanan olağanüstü artışlar kiracı ile kiraya veren tarafları arasında çatışmalara yol açmakta hatta fiziki şiddete varabilecek kadar ileri gitmektedir.

Kiracıların menfaati yasal tüm haklarını kullanmak suretiyle kiralananda mümkün olduğu kadar uzun süre ve düşük kira bedeliyle oturmakken kiraya veren için sözleşmenin devam eden senelerinde rayicin altında kalan kira bedelini mümkün olduğunca yükseltmektir.

Ülkemizin kira ilişkileri açısından içinden geçtiği bu olağanüstü dönem içerisinde kira sözleşmelerinin içeriği, hukuki sonuçları ve nasıl düzenlendiği çok daha önemli bir hal almıştır. Özellikle konut kiralarındaki geçici %25 artış oranı sınırı bulunmayan ve çok daha uzun vadeli düşünülen işyeri kiralamalarında bu kritik hal kendini çok daha net göstermektedir. 

Taşınmaz kira sözleşmesinde kiraya veren taşınmazını kullanıma elverişli şekilde kiracıya sunmakla sorumluyken bunun karşılığında kiracı ise düzenli aralıklarla kiraya verene bir kira bedeli ödemekle yükümlüdür. Konut kirası sözleşmelerine konu bir taşınmazda barınma ihtiyacı gündeme gelirken işyeri kira sözleşmelerinde ise ticari menfaatler söz konusudur. 

Bu yazımızın konusu da olan işyeri kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken noktaları sıralamadan önce önemle belirtmek isteriz ki her hukuki konuda olduğu gibi bu konuda bir yazıyla anlaşılabilecek kadar yüzeysel değildir. Yazımız ancak konuyla ilgili fikir verici nitelikte olup tek başına bu yazımızdaki uyarılardan yola çıkılarak düzenlenecek bir işyeri kira sözleşmesi hak kayıplarına sebebiyet verebilir. Bu sebeple herhangi bir hukuki metni imzalamadan ve düzenlemeden önce mutlaka avukatınızdan bilgi almayı ihmal etmeyin.

Konumuza dönecek olursak, bir işyeri kira sözleşmesi düzenlerken aşağıdaki noktalara önemle dikkat edilmesi gerektiğini düşünüyoruz;

1- Tarafların adresleri, iletişim bilgileri, ad - soyadları ve T.C. Kimlik Numaraları sözleşmeye doğru yazılmalı ve sözleşmeye ek olarak tarafların kimlik fotokopileri alınmalıdır. Taraflar arasında şirket varsa sözleşmeyi imzalamaya yetkili şirket yetkilisinin imza sirküleri ve yetkili olduğuna dair alınan kararın ilan edildiği ticaret sicil gazetesi kontrol edilebilir. Şirketin güncel adresi, vergi numarası, yetkililerin isimleri ve ortaklarına dair bilgiler MERSİS üzerinden, ticaret sicil gazetesinin online kayıtlarından ve ticaret odasının online kayıtları üzerinden kontrol edilebilir. 

2- Kiralanacak taşınmazın kiralandığı andaki hali net bir biçimde sözleşmede belirtilmelidir. (Dört duvar, kullanıma hazır, kaba inşaat ve benzeri ifadelerle açıklanmalıdır.)

3- Kira bedelinin her yeni kira yılında TÜFE oranında artırılacağı mutlaka yazılmalıdır. Aksi takdirde her yeni kira yılında ödenmesi gerekli kira bedeli için ayrı ayrı dava açmak gerekecektir. Ayrıca belirtmek gerekir ki kira bedelinin TÜFE oranının üzerinde artışını gören bir hüküm Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzeninden kabul edilen emredici hükmü olan 344. maddesine aykırı olacağından geçersiz olacaktır. 

4- Halk arasında depozito olarak bilinen güvence bedelinin hangi hesaba hangi miktarda ödeneceği açıkça yazılmalıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre güvence bedelinin üç aylık kira bedelinden fazlası olarak belirlenemeyeceği ve tarafların ortak açacağı vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerektiği unutulmamalıdır. 

5- Elektrik, su, doğalgaz, internet, aidat ve benzeri kullanım giderlerinin kiracıya ait olacağı açık biçimde sözleşmede belirtilmelidir. Ayrıca kira bedeli üzerinden doğacak stopajın kiracıya ait olup olmadığı konusu kararlaştırılmalı ve buna göre sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Belirtelim ki bu konuda ticari örf ve adet stopajın kiracıya ait olduğu yönünde gelişmiştir. 

6- 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla döviz cinsinden veya dövize endeksli kira bedeli belirlenmesi taşınmaz kiralarında yasaklanmıştır. Bu kapsamda vatandaşlarımızın kira bedelini Türk Lirası üzerinden belirlemeleri gerekmektedir. 

7- Kira süresi belirlenirken özellikle kiraya verenler dikkatli olmalı ve Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri hakkında bilgi sahibi olmalıdır. Örnek vermek gerekirse; kira süresinin bir yıl belirlenmesi halinde kirasını ve aidatını düzenli ödeyen bir kiracıyı tahliye etmek için bir yıllık kira süresinin dolması ayrıca on yıllık uzama süresinin dolmasını beklemek gerekecektir. Şayet süre beş yıl olarak belirlenseydi beş yıllık kira süresinin dolması beklenecek ayrıca on yıl da uzama süresinin dolması beklenecekti.

8- Sözleşmeye kefil olunacaksa kefaletin Türk Borçlar Kanunu'nda belirlenen şekil şartlarına uygun olması gerekmektedir. Kefilin mutlaka el yazısı ile yazması gereken ifadeler atlanırsa kiraya veren için hak kaybı gündeme gelebilir. 

Yukarıda kısaca ve özet olarak bir işyeri kira sözleşmesi düzenlenirken nelere dikkat edilmesi gerektiğini açıkladık. Ancak daha önce de ifade ettiğimiz gibi bu detaylı konuda mutlaka avukatınızla birlikte hareket etmenizi ve yalnız internetten edinilen bilgilerle yola çıkılamayacağını hatırlatmak isteriz.

Av. Ali Cengizhan KILIÇ