Gayrimenkul piyasasında fiyatların son yıllardaki yükselişiyle beraber ev hayalleri kuran pek çok vatandaşımız müteahhitlerin proje üzerinden sattıkları dairelere oldukça rağbet etmektedir. Proje üzerinden daire alanlara müteahhitler ödemelerde kolaylıklar sağlamakta, uzun vadeli taksitler yapmakta ve piyasadaki rayiçlere göre daha uygun fiyatlardan konut satabilmektedirler. 

Proje üzerinden satılan dairelerde tüketicilere maket üzerinden projenin bittiğinde nasıl görüneceği hakkında bilgi verilmekte ve örnek olarak tasarlanmış daireler gösterilmektedir. Tüketici kendisine proje üzerinden gösterilen konutu satın almaya karar verirse taraflar arasında noterde düzenlenen taşınmaz satış taahhüdü sözleşmesi imzalanmaktadır. İmzalanan bu sözleşmeyle beraber tüketici tarafı sözleşmede belirlenen çerçevede ödemeler yapmayı üstlenirken müteahhit firma da projedeki gibi bir konutu tüketiciye teslim etmeyi üstlenir. 

Müteahhit eğer sözleşmede taahhüt ettiği sürede konutu tüketiciye teslim edemezse tüketici açısından ciddi olumsuz ekonomik sonuçlar meydana gelmektedir. Geç teslim halinde tüketiciler halihazırda ikamet ettikleri konutun kira bedelini ödemeye devam etmek zorunda kalmaktadır. Ayrıca müteahhit konutu süresinde teslim etse tüketici bu konutu kiraya verip gelir elde edebilecekken bu gelirden de mahrum kalmaktadır. 

Müteahhidin projeden sattığı konutu geç teslim etmesinin kanaatimizce maddi sonuçları kadar aileler için psikolojik ve manevi sonuçları da ağırdır. Ülkemiz insanı için yılların emeğini bir projeye yatırarak kendi evinde oturma hayalleri kurarken bu hayalinden ve hakkından mahrum kalmak üzücü ve yıpratıcıdır.  

Biz bu yazımızda müteahhidin proje üzerinden sattığı konutu taahhüt ettiği teslim tarihinde tüketiciye teslim edememesi halinde tüketicinin başvurabileceği bir hukuki yol olan kira tazminatı davasını anlatacağız. 

2. KİRA TAZMİNATI NEDİR?

Müteahhit ile tüketici proje aşamasındaki bir konutun satımı konusunda anlaşırlarsa noter huzurunda taşınmaz satış taahhüdü sözleşmesi imzalarlar ve müteahhit bu taahhüt ile belirli bir tarihte tüketiciye konutu teslim etmeyi üstlenir. Ancak müteahhit taahhüt ettiği sürede inşaatı bitirip konutu teslim edemezse tüketici mahrum kaldığı kira kaybı kadar tazminat talep edilebilir. 

Müteahhit tarafından tüketiciye konutun geç teslimi sebebiyle kira kaybı kadar ödenen bu tazminata uygulamada kira tazminatı denilmektedir.

3. MÜCBİR SEBEP HALİNDE DE KİRA TAZMİNATI ÖDENİR Mİ?

Yukarıda da değindiğimiz üzere müteahhidin konutu taahhüt ettiği sürede teslim etmesi gerekir. Ancak müteahhit projeyi mücbir sebeplerle bitiremediğini iddia ediyorsa bunu ispatlamakla yükümlüdür. Sel, yangın ve deprem gibi doğal afetler, idari prosedürlerdeki müteahhitten kaynaklanmayan gecikmeler mücbir sebeplere örnek gösterilebilir.

Ancak her idari gecikmenin otomatik olarak müteahhide projenin teslim tarihini geciktirme hakkı vermediğini de söylemek gerekir. Bir kere bir tacir olarak müteahhit firma basiretli olmak ve taahhüt ettiği teslim tarihini hesaplarken yasal ve idari prosedürleri de hesaplamak zorundadır. Bu sebeplerle idari ve yasal prosedürlerden kaynaklı gecikme hallerinde her somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapmak gerekir. 

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2012/2689 Esas 2012/4550 Karar sayılı kararında müteahhidin makul sürede ruhsat almak için gereken gayreti gösterip göstermediği, ilgili mercilere başvurup başvurmadığı, başvuruyu makul sürede yapıp yapmadığı ve ruhsat verilmesindeki idari gecikmeden müteahhidin kusurlu olup olmadığı üzerinde durulması gerektiğini ifade etmiştir. Yargıtay bahsedilen konular netleştirildikten sonra müteahhidin sorumlu olup olmayacağına dair karar verilmesi gerektiğini belirtmektedir. 

Yukarıda açıklanan sebeplerle mücbir sebep dolayısıyla inşaatın gecikmeye uğradığını ispat yükü müteahhit üzerinde olup gecikmenin müteahhidin kusurundan kaynaklanıp kaynaklanmadığına bakılmalıdır. 

4. KİRA TAZMİNATI ALMAK İÇİN NEREYE BAŞVURMAK GEREKİR?

Tüketicilerin müteahhitten kira tazminatı alabilmeleri için Tüketici Mahkemeleri'ne başvurmaları gerekmektedir. Fakat tüketici uyuşmazlıklarında zorunlu dava şartı arabuluculuk söz konusu olduğundan öncelikle arabuluculuk sürecine gidilmesi ve anlaşmama halinde arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile kira tazminatı davası açılması gerekmektedir. 

5. KİRA TAZMİNATI NASIL HESAPLANIR?

Kira tazminatını hesaplamak için davaya bakan mahkemece bilirkişi raporu alınır. Bilirkişi tarafından projedeki gibi bir konutun teslim edilmiş haliyle ne kadar kira getirebileceği emsal ve rayiçlere göre hesaplanır. 

Mahkemece konutun geç teslim edilmesi sebebiyle yalnızca gecikilen dönemlerle sınırlı olarak bir kira tazminatına hükmedilebilir. İleriki dönemler için mahkemece davacıya düzenli şekilde kira bedeli ödenmesine şeklinde bir karar verilemez. 

Tüketici ile müteahhit arasındaki sözleşmenin müteahhit tarafı tacir olduğundan aralarındaki taşınmaz satış taahhüdü ticari iş kabul edilir ve bu sebeple kira tazminatı hesaplanırken ticari faiz uygulanır.   

6. TÜKETİCİNİN GEÇ TESLİMDEN KAYNAKLANAN DİĞER HAKLARI NELERDİR?

Türk Borçlar Kanunu'nun temerrüde ilişkin genel hükümlerine göre müteahhidin konutu geç teslim etmesi halinde tüketicinin üç farklı seçeneği vardır. Birincisi bu yazıda anlattığımız üzere kira tazminatı talep edilmesi ikincisi tüketicinin sözleşmeden dönerek projedeki gibi bir evin güncel değeri kadar tazminat talep etmek ve üçüncüsü müteahhit sözleşmeyi yerine getirseydi elde edeceği kazanç kadar tazminat talep etmek. Tüketici bu üç seçenekten birini seçmekte serbesttir. Biz bu yazımızda yalnız birinci seçenek olan kira tazminatı talebini ele almış bulunmaktayız. 

7. SONUÇ 

Tüketiciye taahhüt ettiği sürede konutu teslim etmeyen müteahhidin bu gecikmeyi mahkeme önünde açıklaması ve kusurun kendisinden kaynaklanmadığını ispat etmesi gerekir. Dava aşamasında alınacak bilirkişi raporuyla tüketicinin kira tazminatı hesaplanacak ve tüketiciye hak ettiği tazminat ticari faiziyle ödenecektir. 

Yukarıda yaptığımız açıklamalardan anlaşılacağı üzere müteahhit tarafından mağdur edilen vatandaşlarımız hukukumuzca korunmaktadır. Yılların emeğiyle projeden ev alıp hayallerine kavuşmak isteyen insanlarımız için kira tazminatı davası her şeyi yoluna koyamasa da geç teslim sürecinin zararlarını ortadan kaldırmak için mantıklı ve faydalı bir seçenektir. 

Av. Ali Cengizhan KILIÇ