Kentsel dönüşüm kapsamında imzalanan taşınmaz satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi konusu 6306 sayılı kanunun 6/14 maddesi ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 13/11 maddesinde düzenlenmiştir. Bahsedilen kanun hükmüne göre kentsel dönüşüm kapsamında imzalanan bir inşaat sözleşmesinin feshi için takip edilmesi gereken dört aşama vardır. 

Birinci aşamada paydaşlar belirli koşulların varlığı halinde sözleşmenin feshi için salt çoğunluk ile karar almalıdır. İkinci aşamada, paydaşlar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurarak inşaata başlanmadığının veya yapım işinin durdurulduğunun ve altı aydır gerekli ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğinin tespitini talep etmelidir. Üçüncü aşamada ise Başkanlıkça belirtilen durumların tespit edilmesi halinde müteahhide otuz gün süre verilerek inşaata başlaması aksi takdirde sözleşmenin kendiliğinden feshedileceği ihtar edilir. Dördüncü aşamada ise ihtara rağmen müteahhidin işe başlamaması veya devem etmediği takdirde sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılır.

Şimdi bahsedilen aşamaları daha detaylı olarak incelemeye başlayacağız. İlk olarak birinci aşamayı ele alacağız. 6306 Sayılı Kanunun 6/14 maddesinin birinci cümlesine göre sözleşmenin feshi için dört koşul söz konusudur. Bunlar;

1- Paydaşların oybirliği veya salt çoğunluk ile müteahhitle anlaşmış olmaları,

2- Bu anlaşmadan sonra bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmammış veya yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş olması,

3- En az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması,

4- Yeni yapının yapım işine başlanmamasının, yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş olmasının ve inşai faaliyete devam edilmiyor olmasının müteahhitten kaynaklanan sebeplerle meydana gelmesi, 

5-Sözleşmenin feshi konusunda paydaşların salt çoğunluk ile karar alması. 

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13/11, a-1 hükmü ile yukarıda belirtilen koşullara ek olarak bir takım ek koşullar da getirilmiştir. Bahsedilen yönetmelik hükmüne göre sözleşmelerin yukarıda belirtilen gerekçelerle feshedilebilmesi için hak sahiplerinin yerine getirmesi gereken edimler varsa bunları yerine getirmeleri, yapım işine engel teşkil edecek yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması gerekmektedir. Kanaatimizce söz konusu yönetmeliğin 13/11, a-1 maddesi ile getirilen ek şartlar kanunun kapsamını daralttığından hukuka aykırıdır. 

Ayrıca belirtmek gerekir ki basiretli bir tacir olan müteahhidin hatası neticesinde inşaatın bir yargı kararı, idare kararı veya idari uygulama sebebiyle durması halinde bunun sonuçlarından hak sahiplerinin de mağdur edilmesi dürüstlük kuralına ve hakkaniyete aykırı olacaktır. 

İkinci aşamaya gelirsek; 6306 sayılı kanunun 6/14 maddesinin birinci cümlesinde belirtilen koşullarda paydaşların karar almasından sonra aynı maddenin ikinci cümlesine göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurularak "yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir". 

Başkanlığa başvuru yapılırken hak sahiplerinin müteahhidin işi savsakladığı, inşaatın devam etmediği, yeterli işçi, ekip ve ekipmanla çalışmadığı ve benzeri hususları ispatlayacak her türlü bilgi ve belgeyi başvuru dilekçesine eklemeleri son derece önemlidir. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13/11, a-2 maddesine göre idare başvuruyu değerlendirirken uydu görüntüleri, fotoğraflar, yapı denetim sistemindeki kayıtlara da bakacaktır. 

Hak sahiplerinin karar alması ve idareye tespit için başvurmasından sonra üçüncü aşamada idarece müteahhide "belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir". 

Ve son aşamada "bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır".

Yukarıda belirttiğimiz prosedürlerin sorunsuz işlemesi ve kanuna uygun şekilde sözleşmenin feshedilmesinden sonra paydaşlar başka bir müteahhitle başka bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayarak yarım kalan inşaatı tamamlatabilir ya da inşaat hiç başlamamış ise yeni bir proje için anlaşabilir. 

Ayrıca feshedilen sözleşmenin tarafı olan müteahhidin paydaşları uğrattığı zararlar sebebiyle hak sahipleri tazminat davası açma hakkına sahiptir. Müteahhidin hak sahiplerine ödediği kira kaybı tazminatları ise hak sahiplerinden geri istenemez. 

Av. Ali Cengizhan KILIÇ