Ülkemiz kira hukuku ve kiracı - ev sahibi ilişkileri açısından tarihinin en buhranlı dönemlerinden birini yaşamaktadır. Bir süredir yüksek seyreden enflasyon oranları ve özellikle gayrimenkul kira ve fiyatlarında yaşanan olağanüstü artışlar kiracı ile kiraya veren arasındaki çatışan menfaatleri daha da gün yüzüne çıkarmıştır. 

Ev sahipleri dairelerinin boş haliyle yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kira gelirinden mahrum kalmaları ve enflasyondaki yüksek artışa nazaran elde ettiği kira gelirindeki artışın cüzi miktarda olması mağduriyetlere sebep olabilmektedir.

Özellikle konut kiraları bakımından 01.07.2024 tarihine kadar geçerli olacak şekilde kira artış oranlarının %25 ile sınırlandırılmış olması kira gelirine göre geçimini ve harcamalarını ayarlayan aileler için ciddi darbe olmuştur. 

İşte tam bu noktada taşınmazın güncel kira bedelinin emsal ve rayiçlerin altında kaldığını ve hakkaniyete aykırı bir durumla karşı karşıya olduğunu düşünen mülk sahipleri için kira tespit davası imkanı akıllara gelmektedir. Nitekim içinden geçtiğimiz olağanüstü süreçte en çok açılan dava türlerinden biri de kira tespit davaları olmuştur.

Kira tespit davası varlığını Türk Borçlar Kanunu 344/3 maddesinde bulmaktadır. Bahsedilen hükme göre beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde taraflardan her ikisi de kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi talep edebilir. Yeni kira bedeli hakim tarafından belirlenirken tüketici fiyat endeksindeki değişimler, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet göz önüne alınır. 

Bu kapsamda taşınmazın konumu, çevresi, ulaşım olanakları, hastane - okul - alışveriş merkezi - metro ve benzeri ihtiyaçlara ve olanaklara mesafesi, muhitindeki emsal kira bedelleri, kiracılık ilişkisinin ne kadar süredir devam ettiği, kiralananın eski mi yeni mi olduğu, kapalı veya açık otoparkı olup olmadığı, asansörü, dairenin içerisindeki kullanılan malzemenin kalitesi ve benzeri pek çok faktör değerlendirilmektedir. 

Yukarıda saydığımız faktörleri baz alarak taşınmazın dava tarihindeki boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği aylık kira bedelini hesaplamak üzere mahkemece bir bilirkişi heyeti görevlendirilir. Bilirkişi heyeti, hakim ve taraflar dava konusu taşınmaza keşfe çıkarlar ve taşınmazı yerinde görürler. 

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre keşif günü dava konusu taşınmazla beraber tarafların emsal olarak sunduğu kira sözleşmelerine konu taşınmazlar da yerinde incelenmelidir. Böylece taraflarca sunulan emsal kira sözleşmelerinden hangilerinin dava konusu taşınmaza daha yakın özelliklere sahip olduğu yani hangisinin daha benzer olduğu anlaşılır. Taraflarca sunulan emsal kira sözleşmeleri haricinde bilirkişi heyeti de emsal araştırmasında bulunur. Ayrıca mahkeme tarafından da İGDAŞ, İSKİ ve taşınmazın bulunduğu ilçe emniyet müdürlüğü gibi kurumlara müzekkere yazılarak dosyaya emsal kira sözleşmeleri celbedilebilir. 

Yargıtay, internet ilanlarının emsal olarak kabul edilemeyeceği ve bunlara dayanılarak kira bedelinin tespit edilemeyeceğini kabul etmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/3809 Esas 2018/10734 Karar sayılı kararı aynen şöyledir;

"...davacı tarafça dosyaya sunulan aynı binadaki kira sözleşmelerinin sadece bilgi verici nitelikte olduğu belirtilip niçin emsal olarak alınmadığı açıklanmadan, sadece internet sitelerinden alınan ilanlara göre, bu ilanlardaki taşınmazlar görülüp değerlendirme yapılmadan, ilanların ortalamasının esas alınarak birim değerinin belirlendiği ve buna göre de dava konusu taşınmazın kira bedelinin tespit edildiği görülmektedir. Bu durumda bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağı açıktır." 

Yukarıda belirttiğimiz Yargıtay kararından da anlaşılacağı üzere kira tespit davalarında taraflarca sunulacak veya mahkeme ile bilirkişi tarafından araştırılacak emsal kira sözleşmelerinin önemi büyüktür. Bu sebeple dava konusu taşınmaza en benzer özelliklere sahip emsal kira sözleşmelerinin davanın taraflarınca araştırılıp dosyaya sunulması bilirkişinin ve mahkemenin işini kolaylaştıracak ayrıca davanın gidişatı açısından lehine emsali sunan tarafın menfaatine olacaktır.

Keşif, bilirkişi raporu, emsal araştırması ve diğer delillerle beraber tespit edilecek kira bedeli üzerinden son olarak kiracının eski kiracı olması sebebiyle bir miktar hakkaniyet indirimi yapılacaktır. 

Kira tespit davaları kesinleşmeden icraya konulamaz. Bu sebeple kira tespit davası ile belirlenen yeni kira bedeli üzerinden kira tahsili belki seneler alacaktır. Ancak dava tarihinden itibaren hükmedilecek yeni aylık kira bedeli ile dava sonuçlanana kadar geçen süre zarfında alınan kira bedeli arasındaki fark davalı taraftan tahsil edilebilir. 

Bu yazımızda kısaca kira tespit davasının genel hatlarını yüzeysel bir şekilde el aldık. Ancak diğer yazılarımızda belirttiğimiz gibi kira tespit davası da yalnız bilgilendirici mahiyetteki bu yazımızla tamamen anlaşılabilecek bir mesele değildir. Bu sebeple konu hakkında avukatınızla iletişime geçmeden harekete geçmemenizi önemle tavsiye ederiz.

Av. Ali Cengizhan KILIÇ